媒體報(bào)道 MEDIA ATTENTION
2009-07-01
5、6月份的上海高品質(zhì)住宅市場呈現(xiàn)出前所未有的火熱，湯臣一品破天荒地3天成交9套，世茂濱江、御翠園、翠湖天地等知名高品質(zhì)住宅都銷售火爆。而說到高品質(zhì)住宅，不得不提另一標(biāo)桿式的項(xiàng)目——星河灣。6月份即將過去，距離市場預(yù)計(jì)的上海星河灣開盤日期8月份，已經(jīng)越來越近。但從目前來看，這一中國高端公寓住宅的名片項(xiàng)目還顯得相當(dāng)?shù)驼{(diào)。在位于龍陽路錦繡路的上海星河灣現(xiàn)場，記者看到一棟棟高層建筑已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。宣稱要以準(zhǔn)現(xiàn)房形式開盤，讓客戶獲得更好體驗(yàn)的上海星河灣，自然也不想錯過這個(gè)上海高品質(zhì)住宅市場的“好時(shí)候”。目前樓盤方面對一些具體信息還是三緘其口，但之前人才公寓、磁懸浮等問題已經(jīng)讓它飽受質(zhì)疑。上海星河灣即將入市之際，帶出了一系列疑問是，項(xiàng)目會如何定價(jià)，品質(zhì)有多高，市場反響如何？
猜想 >>>
定價(jià)：四萬起步價(jià)，五萬不奇怪
距離上海星河灣開盤的時(shí)間越來越近，首當(dāng)其沖的關(guān)注點(diǎn)就是價(jià)格問題。可以肯定的是，上海星河灣整體定位必然是沿襲其廣州和北京的高端定位，黃文仔絕不會做中低端項(xiàng)目，尤其在他非常看重的上海市場。一位接近上海星河灣項(xiàng)目的內(nèi)部人士告訴記者，上海星河灣一期戶型為280-700平米不等的大戶型，單套公寓的總價(jià)預(yù)計(jì)在1000萬以上，定位就是千萬級別的高品質(zhì)住宅。而說到星河灣的價(jià)格，從來都不是參考區(qū)域價(jià)格所能得出的，其系列品牌產(chǎn)品廣州星河灣和北京星河灣的定價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑區(qū)域價(jià)格，甚至可能是周邊樓盤的一倍。
上海星河灣位于花木新民北塊地塊，地處龍陽路、錦繡路交匯處。記者了解到，該區(qū)域具代表性的高品質(zhì)樓盤是上海綠城，目前其二手房的掛牌價(jià)基本維持在25000元/平方米上下。雖然綠城品牌的品質(zhì)已經(jīng)頗具口碑，但熟悉星河灣的應(yīng)該知道，星河灣的住宅品質(zhì)肯定要再上一個(gè)檔次。另一可以借鑒的是同樣擅長高端品質(zhì)住宅開發(fā)的仁恒，位于浦東聯(lián)洋板塊內(nèi)的仁恒河濱城三期北岸，其大戶型均價(jià)42000元/平方米。同樣是高端住宅的開發(fā)商，星河灣各項(xiàng)榮譽(yù)和成果肯定不遜于仁恒，而且就地段而言，上海星河灣離陸家嘴金融區(qū)的距離更近。預(yù)計(jì)上海星河灣亮相的單價(jià)應(yīng)該在4萬元/平方米以上，甚至到5萬、6萬也非異事。
品質(zhì)：裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)超仁恒，或逼近萬元
星河灣的產(chǎn)品一向以對品質(zhì)和細(xì)節(jié)的苛求而著稱，老板黃文仔對項(xiàng)目細(xì)節(jié)的衡量尺度更是非?？量?，業(yè)界有一種說法稱其為“黃文仔尺度”。星河灣的品質(zhì)究竟有多高？廣州星河灣附近有一些不“好看”的其他社區(qū)，黃文仔就花種了一批大樹，只為讓星河灣的業(yè)主眼睛舒服；在北京星河灣，各種從世界各地買來的樹木就花費(fèi)4000多萬，石材也都是歐洲運(yùn)來的原石，有時(shí)候黃文仔為了買一棵中意的樹，會跑到1000公里以外的地方去選。
記者了解到，廣州星河灣星座的裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從最初的3000元/平方米提升到6500元/平方米。另一方面，上海幾個(gè)典型高品質(zhì)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)分別為，仁恒河濱城三期5000元/平方米，世茂濱江樓王近10000元/平方米，湯臣一品20000元/平方米。高品質(zhì)住宅業(yè)內(nèi)人士表示，上海星河灣的定位應(yīng)該會高過仁恒河濱城。再加上廣州星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)染指6500元/平方米大關(guān)，預(yù)計(jì)上海星河灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不會比廣州低，甚至逼近萬元也未嘗不可能。
市場：料不乏高品質(zhì)住宅追逐者
浦東花木千萬一套的公寓高品質(zhì)住宅，單價(jià)可能比區(qū)域其他樓盤高出一倍，這樣的樓盤會受到市場認(rèn)可嗎？分析師薛建雄表示，通脹的預(yù)期在不斷加強(qiáng)，許多富人把資金投入了保值能力更強(qiáng)的高端高品質(zhì)住宅市場。這解釋了為什么最近兩月上海高品質(zhì)住宅市場無比火爆的原因。高品質(zhì)住宅的“質(zhì)”很重要，但“名”同樣是走俏市場的關(guān)鍵。回顧上海高品質(zhì)住宅市場的熱銷榜，先是仁恒河濱城的雄踞榜首，后有世茂濱江的老驥伏櫪，兩者均是高品質(zhì)住宅市場的名牌產(chǎn)品。再看星河灣，北京星河灣曾獲得“2008國際房地產(chǎn)亞太區(qū)最佳公寓獎”，是唯一入圍的中國高品質(zhì)住宅，在廣州和北京創(chuàng)造的輝煌使其名牌效應(yīng)絲毫不差。另需要指出的是，星河灣還是跨界營銷的高手，它經(jīng)常與其他高端領(lǐng)域合作，舉辦各類活動，比如高端汽車、金融、高爾夫等等。一位了解廣州星河灣的媒體人士表示，星河灣不缺高端客戶，很多客戶都不用通過廣告獲得。上海星河灣如果在這個(gè)“好時(shí)候”亮相的話，為上海高品質(zhì)住宅市場錦上添花估計(jì)不會太難。
疑慮 >>>
人才公寓沒有影響？
今年2月，花木新民北塊地塊將有部分用作浦東人才公寓的消息被爆出，這剛好解釋了之前一直被廣泛關(guān)注的星河灣拿地疑惑。當(dāng)年星河灣的出價(jià)比金地低了近20億，卻鬼使神差地獲得了此地塊的開發(fā)權(quán)?，F(xiàn)在看來并不奇怪，該地塊并非全部屬于星河灣，而是與陸家嘴集團(tuán)共同所有，星河灣占的比例約在一半左右。
在同一地塊將建5000套90平米以下的人才公寓，這對價(jià)值過千萬a的高品質(zhì)住宅會不會有影響呢？星河灣副總裁梁上燕的解釋是，星河灣從最初獲取土地的時(shí)候就已獲知這個(gè)規(guī)劃，但這并沒有影響他們一貫的產(chǎn)品開發(fā)策略。“引入高級金融人才不僅對星河灣做高端住宅的利潤空間沒有影響，反而提升了花木新民區(qū)域的整體品位”，她如是說。按照房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念，同一地塊兩個(gè)項(xiàng)目存在較大的品質(zhì)落差和價(jià)格差，高端項(xiàng)目多少會受到詬病。上海星河灣如何化解人才公寓的不利影響，還需等開盤后一見分曉。
真高品質(zhì)住宅無視地段？
高品質(zhì)住宅，毫無疑問擁有至高的品質(zhì)和無尚的地段，湯臣一品的絕版濱江，翠湖天地的新天地……。那么上海星河灣的地段如何呢？緊靠龍陽路，嘈雜不可避免；磁懸浮規(guī)劃尚未最后確定；區(qū)域僅是浦東一個(gè)普通的居住板塊，周邊還有一些動遷房小區(qū)。跟濱江、新天地、聯(lián)洋相比，這樣的一個(gè)地段絕對稱不上高端，那星河灣何以在這里創(chuàng)造上海神話呢。有業(yè)內(nèi)人士提醒記者，星河灣在地段論方面已經(jīng)有過突破。北京星河灣當(dāng)時(shí)位于北京東四環(huán)，地段并不好，但隨著東三環(huán)國貿(mào)CBD的發(fā)展，北京星河灣價(jià)值飆升，價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)升至36000元/平方米。從上海星河灣的位置來看，開發(fā)商是寄希望于花木新民板塊成為陸家嘴金融區(qū)的衍生區(qū)域。不過記者從目前周邊的環(huán)境來看，要達(dá)到像北京國貿(mào)CBD那種成熟程度，還頗有難度。
■相關(guān)閱讀
8年只做2個(gè)項(xiàng)目的偏執(zhí)狂
黃文仔非常信奉一句話：“只有偏執(zhí)狂才能生存”，偏執(zhí)的黃文仔一手創(chuàng)辦出偏執(zhí)的星河灣。在中國房地產(chǎn)界，8年只做2個(gè)項(xiàng)目的一線企業(yè)，恐怕只有星河灣了。廣州星河灣和北京星河灣的成功使這個(gè)品牌一舉成為中國公寓高品質(zhì)住宅的名片，開發(fā)藝術(shù)品而非產(chǎn)品的理念和如此精細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)模式也非常罕見。不過一向提倡做精做細(xì)的星河灣也有一個(gè)問題，就是土地儲備過少，這也間接導(dǎo)致其IPO遇阻。加上如今的金融危機(jī)，星河灣恐怕將步恒大后塵，上市遙遙無期。
征服上海即贏下全國
在廣州和北京一炮打響后，星河灣的下一站無疑是上海。星河灣副總裁梁上燕表示，廣州的“商場”、北京的“文化場”、上海的“洋場”是中國高端人群匯聚的三大財(cái)富圈，只有將這三大財(cái)富圈融為一體，才能成就星河灣的“金三角”戰(zhàn)略。如今，星河灣尚未征服的只有上海，一旦在上海取得成功，星河灣將完成在中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的布局。若能搭上這股高品質(zhì)住宅回暖順風(fēng)車，年初還被稱為“逆市發(fā)力上海”的星河灣2009戰(zhàn)略將峰回路轉(zhuǎn)，一下子轉(zhuǎn)變成“順勢而為”。
《上海樓市周刊》
